管理系统开发公司 李嘉诚七折卖房背后：是真实惠照旧噱头？香港楼市近况怎样？
近日管理系统开发公司，李嘉诚在“香港楼市投放的深水炸弹”引起市场和顺。
8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅二期”公布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/往常米。港媒称，比拟邻近的二手房低廉了三成，以致回到7年前的房价水平。
市场上不乏有“新界价钱买到九龙市区海景房”“以屯门的价钱买皆集港岛的海景房”“油塘亲海駅初次开价即轰天动地”。更有长江实业履行董事赵国雄称之为“平爆价”，不少媒体也都称之为“深水炸弹”！同期，多量媒体称李嘉诚七折抛售新盘引爆香港楼市下行预期。
那么，单从该楼盘的实际情况来看，打七折卖房是真实惠吗？李嘉诚为何要降价卖楼？香港楼市目下的情况怎样？
“险些全香港东谈主都来看房了”
“除了豪宅除外，险些全香港东谈主都来看房了。”香港世纪21地产中介东谈主士阿祖示意，由于亲海駅二期位于市区，何况价钱比其他新盘都要平（低廉），破裂了购房者的心情预期，因此眩惑了除了豪宅客户外的多量客群，包括不少登记居屋的香港市民。“以前每天香港新址成交量都是十几套，当今太多东谈主被吸纳嫡亲海駅二期楼盘上，导致最近新址成交量仅有几套。”
亲海駅共有两期，其中亲海駅二期首批132套，户型包括绽放式及一至三房。扣头率由18%至19%，折后价钱约为290万港元至1114.3万港元，折后每呎均价约为1.5万港元。瞻望交房日历为2025年10月15日，楼花期（预售期）约为27个月。由于销售火爆，8月6日，亲海駅二期加推122套公寓。
据港媒报谈，亲海駅二期自开启认购后2日收票（强项意向金数目）逾5000张，逾额认购高达18.6倍。香港中介东谈主士告诉21世纪经济报谈记者，死心8月7日，该样式收票1万操纵。
多位中介东谈主士示意，该楼盘最具眩惑力的场合是位于市区且价钱低廉，因此会眩惑多数客户。从高德舆图来看，亲海駅二期位于中国香港九龙不雅塘区东南部的地区，距离香港岛极度近，乘坐地铁半小时内可抵达香港中环，驾车只需20分钟以内。长江实业先容称，该楼盘交通便利，距离油塘地铁站8分钟。除地铁之外，亦不错走路8分钟到三家村船埠乘搭渡轮，赶赴西湾河的船程亦仅仅10分钟，每30分钟就有一班船。
“油塘将会成为异日发展重心，该区的配套将会十分优厚。”长江实业还示意，该区有完善的生计配套款式。目下油塘正在重建，购物仍然主要依靠油塘大本营阛阓，日常买菜可在鲤鱼门市政大厦。但日后在楼宇隔壁将会有一条长达15米的海滨长廊，将会有不少商铺和食肆进驻。另外，上不雅塘仔湾发展亦会眩惑更多商铺及餐厅。
为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也不错买得起千万三房”的标语。据了解，针对故意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”眩惑客户。最初客户无需通过压力测试，也无需提供任何收入解释，有身份证即可。其次，客户不错10%的首付，开发商无条目为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。
值得防护的是，阿祖告诉21世纪经济报谈记者，亲海駅二期三房样式推出的“九成按揭”又被称作“呼吸plan”，即客户无须提供任何收入解释，也无须作念银行的压力测试，仅依靠身份证就不错获取开发商贷款。不外开发商的贷款是有条目的，只借三年，三年后需要客户我方卖掉旧房或股票钞票来还贷。这类过渡性贷款一般对准的是改善性住房需求客户。
香港房地产平台首创东谈主汤姆接管21世纪经济报谈记者采访称，在香港，客户不错找银行或者财务公司作念按揭，“呼吸plan”便是李嘉诚旗下的勾通的财务公司提供的按揭决策，不错为客户提供贷款便利，即有呼吸就不错获取贷款，无需提供钞票解释、财务解释、收入解释。然而本次亲海駅二期“呼吸plan”只针对大户型的三房客群，价位基本在千万港元以上。
阿祖称，推出“九成按揭”便是为了眩惑更多客户上盘。一方面，受好意思联储加息影响，香港利率上行，楼市相对低迷，买房主谈主合手不雅望气派比较多。另外一方面，目下香港购房利率低至3.625%，在整个亚洲地区都是十分具有眩惑力的。
为了促销，除了按揭优惠外，亲海駅还与支付宝香港初次勾通推出买楼送总破费值不少于港币150万元的AlipayHK积分优惠步履。买家可诓骗积分换商家优惠券或当现款在土产货购物、网购及乘搭交通器具出行（包括香港地铁）。
是真实惠照旧噱头？
从地舆位置和价钱来看，亲海駅二期称得上是“平爆价”，算得上实惠。但据21世纪经济报谈记者了解，也有东谈主觉得长江实业营销身分也很大，是以廉价来粉饰楼盘的舛错，从而快速回笼资金。
（亲海駅二期邻近舆图，起首：华夏地产）
21世纪经济报谈查阅华夏地产官网上的小区情况及VR视图发现，目下该楼盘隔壁有两家混凝土公司，两家仓库公司，并有五家以上的工业大厦和工场。
香港某房地产平台首创东谈主“汤姆港房”接管21世纪经济报谈记者的采访示意，最初该楼盘面积比较小，一户型居多，以致比市区某些绽放式单元还要小，总价看起来比较低廉。
据华夏地产上亲海駅二期住宅物业面积显现，其最小面积为19.538往常米，最约莫为67往常米，多数楼盘的面积在20往常米操纵。
“汤姆港房”示意，第二是该楼盘海景景不雅莫得保证。楼盘前边的鱼市场会收购重建，形成住宅样式，是以当今亲海駅二期莫得始终的海景景不雅可言。除非买亲海駅一期，下楼便是海边，但一期操纵的中港水泥厂目下还在运行（东岸边上的中国水泥厂被环保署停运）。因此亲海駅一期需要忍耐周遭水泥厂的杂音、沙尘的困扰。
对此，有香港网友称，亲海駅二期是“噱头海景”，一期才是始终海景，并称：“蛋糕店里快过时的面包，都是快过时的放在最前边。”
第三是交通并未便利。“从这个盘走到油塘地铁站并不便捷。”“汤姆港房”称，实地走的感受并不太好，因为从楼盘到油塘地铁站这一条路上莫得任何树木遮盖，实际上走得距离远比开发商示意的远。21世纪经济报谈记者看了三个现场踩盘视频，亦发现该地区泥沙热潮，杂音不少，何况一起上莫得植被遮盖。
更弥留的是，亲海駅二期隔壁异日会出现住宅供大于求的景观。比如舆图中不雅塘鱼类批发市场、越秀冷藏仓库、绍营钢铁厂等都被贪图为住宅区，管理系统开发价格另外还有恒基牵头发展的大型重建缠绵“油塘湾概述发展区”，缠绵异日盖28座住宅以及三栋生意楼宇，提供6236套及889个货仓房间。
一位在香港服务的内地东谈主士告诉21世纪经济报谈记者：“油塘隔壁咱们都不乐意去，都是旧工场。”一位小红书上的香港网友称，折价楼亦然无缘无故的，最初这个样式交房是2025年10月，楼花期长达27个月，而香港地政总署规章预售楼花期最长30个月。其次，亲海駅二期并不临海，当面有鱼市场和水泥厂，异日会被笃定撤废改建挡住海景。第三，该楼盘多是两梯多户，被当地东谈主称为“纳米楼”（极度短促的公寓），楼盘口碑并不好。
软件开发总体来看，该楼盘最大的上风是地舆位置以及超低的价钱，然而从该楼盘异日的发展出路来看，还存在着较大不笃定性。
为何要降价卖楼？香港楼市近况怎样？
针对这次李嘉诚折价卖楼，市场有不雅点觉得是为了开发公司钞票欠债表。
8月3日，长实集团（01113.HK）发布中期事迹申诉称，2023 年上半年，长实集团营业收入达246.1亿港元，同比下降超30%；归母净利润达103.3亿港元，同比下降超20%。在大家经济不开朗及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战。2023年上半年，长实集团香港及内地物业销售收益联系于前年同期，录得减幅。公告称，长实集团将摄取货如轮转战术，按步推展物业销售，应酬市场挑战。异日将不绝物色稳健投资机遇以加多土储，并优化旗下物业发展组合。
不过杉浦悠太在转职业之前，已经声名远播。去年，他以业余身份赢得宫崎县凤凰乡村俱乐部举行的邓禄普凤凰高球赛，成为历史上第七个以业余身份在日巡赛上夺冠的选手。
近10期，前区和值范围在51--111之间开出，近十期和值的平均值是86.4，上期开出奖号和值为51，本期预测和值上升，推荐和值在94左右。
“这次大幅降价出售取得了很好的后果，瞻望加推的样式将得到市场追捧。资金得到回笼，不停改善钞票欠债表，故意于公司下一步的业务拓展。”8月8日，智通财经如上点评这次亲海駅二期促销步履。
仲量联行香港主席曾焕平接管21世纪经济报谈记者采访时示意，香港住宅价钱前年已回落14%，当前长实的开价主淌若配合市况。由于不少潜在买家预期楼价将会着落，不敢入市，导致本年第二季销售的楼盘销情放缓，开发商要摄取更逾越的战术，智力眩惑买家防护。长江实业这次便摄取了逼近市况、现实的销售战术。
明源不动产商讨院首席商讨员艾振强觉得，“廉价”抛售钞票，要么我方缺钱，要么有更好呈文的投资标的，李嘉诚显著属于后者。他示意，好意思国加息拉爆了好多钞票，去抄底的潜在呈文是很值得期待的。
事实向前述中介东谈主士已大概先容了香港楼市近况比较惨淡，尤其是加息导致好多买家合手不雅望气派。那么，从更宏不雅的角度来看，香港楼市的近况怎样？
曾焕平示意，香港中微型住宅价钱在第一季上升4%后，第二季按季回落1.2%。瞻望下半年中微型住宅价钱着落5%至10%。香港楼市正阅历自2008年以来最长的治疗期，目下尚未见底。受到按揭利率高企、弘大的住宅新供应及内地买家入市心情不足预期等因素影响，目下的市况难以因循楼价合手续回升。
本年7月，香港楼市出台刺激措施，放宽按揭比例等，这是香港自2009年实施逆周期宏不雅审慎监管措施以来，初次放宽针对住宅物业的措施。
曾焕平觉得，金管局这次治疗物业按揭贷款逆周期宏不雅审慎措施的主要指标为消弱初次置业和换楼东谈主士的首期支拨和按揭保障费开支。尽管该治疗意见故意楼市，但目下利息高企及经济疲弱，放宽按揭成数抵消弱置业东谈主士的供楼服务后果有限。香港住宅成交有约大概为一千万（港元）以下的物业，本就可作念“九成按揭”。洽商到按揭压力测试要求，料是次放宽按揭成数对分大部分住宅成交量及楼价不会起太大作用。
当谈及香港楼市目下边临的挑战及应酬措施，曾焕平觉得，香港楼价于往时20个月从高位着落最多达15.9%，目下市场因素均不利于楼市复苏，举例加息、股市波动、外围经济疲弱及新降生率及成宗派字减少，都影响住宅需求。另一方面，住宅供应将不绝施压楼价。在上半年，已落成楼宇中的未售出套数升至2007年以来最高。目下可供出售的住宅套数达8.3万个，而往时三年每年一手成交量平均数仅为1.4万个。同期，内地经济复苏措施较预期缓缓，也对香港楼市带来的匡助有限。他觉得，政府应破除冷却楼市措施，尤其是印花税方面的措施，并取消压力测试，赋予银行弹性自行评估按揭风险。
艾振强在接管21世纪经济报谈记者的采访，则别离从价钱、供给和经济基本面分析了香港楼市的近况。
最初，从价钱上来看，2022年之前，中国香港房价还是连续高潮13年，在经济学家任泽平团队2022年10月发布《大家一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/往常米的价钱位居第一。不外，受好意思联储加息以及海外经济阵势的变化，2022年香港私东谈主住宅售价初始着落，2022年全年，香港私东谈主住宅售价指数着落了15.6%。
其次，从供给来看，全香港一手住宅新盘供应正合手续放大，香港地政总署7月批出可预售楼花的单元共触及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。举座看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创出连年新高。这导致“价钱战”不成幸免，还有愈演愈烈的趋势。近两年，李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次了，仅仅这一次动静最大。
临了管理系统开发公司，从经济基本面来看，受大国博弈的影响，香港的超等关系东谈主地位正在发生奥秘的变化，转口贸易受到的影响不小。此外，左证香港官方数据显现，2020至2022年，香港已累计流失东谈主口18.73万东谈主，按年别离减少9.38万东谈主、2.52万东谈主和6.83万东谈主。